Een woning kopen heeft voor- en nadelen, maar als je ervoor kiest is het natuurlijk slim om die voordelen ook te benutten door de hypotheek af te lossen. Een koopwoning is namelijk vooral aantrekkelijk doordat je er vermogen mee opbouwt en je de mogelijkheid hebt om je vaste lasten te verlagen. Met het aflossen van de hypotheek creëer je dus meer financiële vrijheid.

Toch is nog niet iedereen te overtuigen van de voordelen van aflossen. Uitspraken zoals “je leeft nu, dus dat zie ik allemaal later wel” en “je bent een dief van je eigen portemonnee als je wel aflost” komen regelmatig voorbij. Toch levert het aflossen van de hypotheek juist méér vrijheid op, omdat je steeds meer geld overhoudt en daardoor meer kan genieten en minder zorgen hebt. Is het dus slim om je hypotheek af te lossen? Jazeker!

Een hypotheek is een schuld

Voorop gesteld is en blijft een hypotheek een schuld. Zo’n hypotheekschuld sluit je meestal bij de bank af voor de duur van 30 jaar. Als je een hypotheek afsluit, is het goed om nu al rekening te houden met eventuele wijzigingen in je persoonlijke situatie in de toekomst. Misschien wil je graag kinderen en in de toekomst minder werken? Of droom je van een eigen bedrijf waardoor je mogelijk bij de opstart wat minder inkomsten hebt dan nu het geval is? Dan is het handig om ervoor te zorgen dat je de woonlasten in de toekomst ook nog kunt dragen. Bedenk goed of maximaal lenen wel een verstandige keuze is.

Als je al op leeftijd bent, minder bent gaan verdienen of het huis minder waard is geworden wordt het immers steeds lastiger om een hypotheek te herfinancieren. Na de looptijd wil de bank de schuld of een deel daarvan terug hebben en dat gaat vaak om een grote som geld. Wie bijvoorbeeld een aflossingsvrije hypotheek van €300.000 heeft en in de tussentijd niet extra aflost, zal dit bedrag na de looptijd terug moeten betalen aan de bank. Door inflatie is dit bedrag over 30 jaar weliswaar minder waard geworden, maar nog steeds gaat het dan om een bedrag dat niet iedereen zomaar heeft liggen. Het is goed om met dat soort toekomstscenario’s rekening te houden.

In de tussentijd zoveel mogelijk proberen af te lossen is dus zo gek nog niet, ook omdat je over een schuld rente moet betalen. Tegenwoordig staan de rentes historisch laag, maar over een looptijd van 30 jaar gaat het nog steeds om een flink bedrag. Voor een hypotheek van €300.000 met een rente van slechts 2% betaal je maar liefst €6000 per jaar aan rente! Zonde natuurlijk. Toch zullen sommigen zeggen dat je een dief van je eigen portemonnee bent als je wél aflost. In Nederland mag je namelijk de rente die je moet betalen over je hypotheek aftrekken van het belastbaar inkomen. Daardoor betaal je minder belasting. Het is echter maar een deel van de betaalde rente die je terugkrijgt en bovendien wordt de hypotheekrente de komende jaren afgebouwd. En waarom zou je een grote schuld houden in ruil voor een beetje belastingvoordeel? Een schuld maakt je nooit rijker.

Eigen vermogen en lage lasten

Naast de mogelijke financiële problemen die je bespaart blijven, levert het aflossen van de hypotheek je natuurlijk ook nog andere voordelen op. Zo bouw je gedurende de looptijd steeds meer eigen vermogen op. Een afgelost huis is helemaal van jou en dus ook de opbrengst bij verkoop. Handig als je ooit eens wilt verhuizen en de totale opbrengst kan gebruiken om iets anders te kopen zonder dat je weer opnieuw een hypotheek hoeft af te sluiten. Het grote voordeel is namelijk dat een koopwoning op de lange termijn altijd meer waard wordt. Je kunt je geld dan ook beter in ‘steen’ stoppen dan een hoog bedrag bij elkaar sparen dat door inflatie alleen maar minder waard wordt. Een buffer is altijd goed om te hebben, maar als er daarna nog geld overblijft kun je dat beter op een andere manier inzetten.

Een ander groot voordeel van de hypotheek aflossen is natuurlijk dat je gedurende de looptijd steeds lagere vaste lasten hebt. Woonlasten zijn voor veel mensen nog altijd de grootste kostenpost die elke maand weer terugkomt, dus de mogelijkheid om die te verlagen door de hypotheek af te lossen is alleen maar interessant. Op den duur houd je zo steeds meer geld over. Geld voor leuke alledaagse dingen of om te sparen voor een mooie wereldreis bijvoorbeeld, maar een lagere hypotheek (of zelfs hypotheekvrij) zorgt ook voor een zorgeloos leven. Je hoeft je minder druk te maken over geld en je hebt minder nodig voor je pensioen. Je hebt dan immers minder woonlasten en dus heb je ook minder nodig om van te leven. Misschien kun je zelfs wel eerder met pensioen omdat je woonlasten zo laag zijn.

Nadelen hypotheekvrij leven

Het aflossen van de hypotheek heeft ook een nadeel: het eigenwoningforfait (EWF). Voor het bezit van een eigen woning moet je een eigenwoningforfait betalen, dit is een bedrag dat de Belastingdienst optelt bij jouw belastbaar inkomen. Het bedrag is een percentage van de WOZ-waarde die elk jaar door de gemeente waar je in woont wordt vastgesteld. Voor een woningwaarde tussen de €75.000 en €1.090.000 wordt een percentage van 0,60% (2020) eigenwoningforfait berekent. Dit bedrag wordt dus opgeteld bij het belastbaar inkomen binnen jouw jaaraangifte waar je vervolgens inkomstenbelasting over moet betalen.

Rekenvoorbeeld: De WOZ-waarde van jouw woning is vastgesteld op €280.000. Het percentage waarmee je de eigenwoningforfait berekent is binnen deze waarde categorie 0,60%. De berekening is dan als volgt: €280.000 x 0,0060 = €1680.

Elke woningbezitter moet eigenwoningforfait betalen, maar voor wie zijn hypotheek bijna of helemaal heeft afgelost is er (of was eigenlijk) de Wet Hillen. Door het eigenwoningforfait wordt het belastingvoordeel van de hypotheekrenteaftrek kleiner. Wie zijn hypotheek helemaal aflost betaalt geen rente en heeft daardoor ook geen recht meer op hypotheekrenteaftrek. Het eigenwoningforfait is dan hoger, waardoor je onderaan de streep meer belasting betaalt dan iemand die zijn hypotheek nog niet helemaal heeft afgelost. Dat is niet helemaal eerlijk natuurlijk en daarom wordt de regeling ook wel aflosboete genoemd. In 2005 kwam daarom de Wet Hillen. Afbetalers konden daarmee een extra aftrekpost bij hun aangifte gebruiken om het verschil tussen het eigenwoningforfait en de hypotheekrenteaftrek op te heffen. Echter is deze wet in 2019 weer afgeschaft en wordt het stapsgewijs tot en met 2048 afgebouwd.

Tegenwoordig kunnen mensen die voor het eerst een hypotheek afsluiten alleen nog hypotheekrenteaftrek krijgen als zij hun lening binnen 30 jaar aflossen met een lineaire- of annuïteitenhypotheek. Daardoor kiezen veel mensen niet meer voor een aflossingsvrije hypotheek en is het voor het kabinet niet meer interessant om aflossen te stimuleren. Ze lopen anders te veel inkomsten mis. Vanaf 2048 (dat duurt dus nog wel even) moet iedereen die zijn of haar hypotheek heeft afgelost dus gewoon weer het volledige eigenwoningforfait betalen. Als we echter naar het rekenvoorbeeld kijken en uitgaan van de hoogste belastingschijf, betaal je alsnog maar €831,60. Dit is per jaar en daardoor kan het aflossen van de hypotheek en het daarbij horende eigenwoningforfait eigenlijk niet als een nadeel worden gezien. De woonlasten zijn dan zo extreem laag dat dit totaal niet opweegt tegen het hebben van een hoge hypotheek.