De huizenprijzen zijn de laatste jaren flink gestegen en dat betekent dat veel mensen overwaarde hebben op hun huis. Maar wat kan je daar eigenlijk mee? Is het bijvoorbeeld mogelijk om er een vakantiehuisje mee te kopen? Het korte antwoord is ja. Zo hebben wij op deze manier ons (vakantie)huisje in Zweden gekocht. In deze blog deel ik daarom meer over deze financieringsoptie en onze ervaring met het regelen ervan.

Wat is overwaarde op je huis en wat kan je ermee?

Er is sprake van overwaarde als de huidige woningwaarde hoger is dan de huidige hypotheek die je op de woning hebt zitten. Is dat bij jou het geval? Dan ontvang je dus meer geld voor het huis wanneer je het verkoopt, dan je aan hypotheekschuld terug moet betalen aan de bank. Kortom: je maakt winst op je huis. Maar misschien wil je helemaal niet je huis verkopen en verhuizen. In dat geval blijft de overwaarde in het huis zitten. Dit betekent echter niet gelijk dat je er helemaal niets mee kan. In Nederland mag je namelijk 100% van je woningwaarde lenen. Is jouw huis de afgelopen jaren bijvoorbeeld €100.000 meer waard geworden, dan kan je jouw hypotheek dus in theorie ook met €100.000 verhogen. Dit bedrag mag je vervolgens in principe gebruiken voor wat je wil. Dat kan dus bijvoorbeeld het kopen van een vakantiehuisje in het buitenland zijn. De woningwaarde kan overigens ook hoger zijn dan je huidige hypotheekschuld omdat je zelf actief hebt afgelost of door een combinatie van extra aflossen en de woning die door de huidige markt steeds meer waard wordt.

Hypotheek verhogen voor een vakantiehuis, hoe werkt dat?

Een hypotheek verhogen voor de aanschaf van een vakantiehuis (in het buitenland) kan dus alleen als je overwaarde hebt op je huis. Je mag in Nederland tenslotte maximaal 100% van de woningwaarde lenen. Overigens betekent overwaarde op je huis niet automatisch dat je (een deel van) die overwaarde ook daadwerkelijk kan gebruiken om de hypotheek te verhogen. Met een hogere hypotheek gaan namelijk logischerwijs ook je maandlasten omhoog. Dat moet je natuurlijk wel kunnen betalen. Voor het verhogen van een hypotheek voor een vakantiehuis moet je dus overwaarde hebben op je huis én genoeg inkomen hebben om de hogere maandlasten te kunnen dragen. Dat laatste vergeten veel mensen weleens. Die denken dat je makkelijk de hypotheek kan verhogen met €100.000 omdat ze bijvoorbeeld €200.000 overwaarde hebben. De bank loopt dan toch nauwelijks risico, toch?

Maar zo werkt het niet. Overwaarde maakt het verkrijgen van een financiering waarschijnlijk wel makkelijker, maar de bank wil natuurlijk wel zeker weten dat jij de hogere maandlasten kan betalen. Je zal dus hoe dan ook moeten kunnen aantonen dat je die hogere lasten kan betalen. Hiervoor toetst de bank jouw inkomen en daar kunnen ze behoorlijk streng in zijn. Zo moesten wij o.a. deze documenten aanleveren: recente taxatie huidige woning, vermogen van spaargeld en beleggingen, eventuele schulden (die hebben we gelukkig niet), Niels zijn arbeidsovereenkomst, de cijfers en aangiftes van mijn bedrijf en pensioenopbouw. En dat terwijl we niet eens de helft van de totale overwaarde wilden benutten. Dus ook al heb je veel overwaarde en wil je die niet eens helemaal benutten, moet je middels een uitgebreide inkomenstoets nog steeds bewijzen dat je de hogere hypotheeklasten kan betalen.

Vervolgens kan je ervoor kiezen om je hypotheek onderhands te verhogen of door een tweede hypotheek af te sluiten. Wij hebben gekozen voor de eerste optie, de hypotheek onderhands verhogen. Er wordt dan een extra leningdeel aan je huidige hypotheek toegevoegd in plaats van dat je een volledig nieuwe tweede hypotheek afsluit. Daar is namelijk een bezoek aan de notaris voor nodig, omdat er een nieuwe hypotheekakte moet worden geschreven. Je hypotheek onderhands verhogen is doorgaans dus de meest eenvoudige en voordelige optie. Houd echter ook dan rekening met extra kosten. Zo betaal je mogelijk voor een taxatie om de actuele marktwaarde van de woning te bepalen (en daarmee dus de overwaarde die op het huis zit) en het hypotheekadvies (wat vaak een vereiste is om af te nemen als je de hypotheek met een groot bedrag wilt verhogen).

Verder zijn er nog een paar belangrijke zaken om rekening mee te houden:

• Let op dat niet elke bank een hypotheek wilt verhogen als dat bedrag niet gebruikt wordt voor de huidige woning.
• Wanneer het verhoogde hypotheekbedrag gebruikt wordt voor een vakantiehuis, is de hypotheekrente niet aftrekbaar.
• Voor het verhoogde hypotheekdeel gelden de huidige hypotheekrentes, mogelijk betaal je over dit deel dus meer rente.
• Je woning kan in de toekomst ook minder waard worden, waardoor je meer risico loopt op een restschuld als je meer leent.
• Laat je het verhoogde hypotheekbedrag tijdelijk op een spaarrekening staan (bijv. omdat de overdracht in het nieuwe jaar valt) en staat dit bedrag op 1 januari op je rekening? Houd er dan rekening mee dat je er mogelijk vermogensbelasting over moet betalen.